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房产证上减名字难落实共有产权人填写需谨慎

2020-03-07 来源:
房产证上减名字难落实共有产权人填写需谨慎

“想要减个名字怎么就那么难呢?”5年前,徐小姐用公积金贷款买了一套房子,开发商劝徐小姐在商品房买卖合同上也写上父母的名字,如果以后想减名,只要房产局同意即可。如今,徐小姐准备领房产证了,却发现想要从房产证上减名并不是件容易事。

“房产局让我去找借款银行,借款银行让我去找公积金管理中心,结果公积金管理中心说他们没这项业务。

”徐小姐告诉记者,为了减名,她几乎跑遍了大半个南京城也没有办成,她实在想不通:借款合同上只有我一个人的名字,去掉父母的名字完全不会影响还贷啊!再说他们已经退休,根本没有还款能力啊,为什么就不给办呢,是公积金管理中心怕麻烦吗?”

“一点也不麻烦,就是盖个章的事儿。”公积金管理中心的宋宁处长说。但他同时表示,公积金管理中心绝对不会为了减名业务而盖章,他们只会对申请人的情况进行调查,并与借贷银行沟通,“是否减名,根本不需要公积金管理中心同意,只要银行同意即可。”

“银行方要求公积金管理中心先同意才行,公积金管理中心又说只要银行同意就可以了,这样减名不就进了一个死胡同吗?”针对记者的疑问,宋处长分析说,减名对于银行来说是存在风险的。虽然借款合同上确实只有徐小姐一个人的名字

房产证上减名字难落实共有产权人填写需谨慎

,但是作为抵押房产的共同产权人,徐小姐的父母同时也是共同抵押人,共同承担还贷风险。如果房产证上减去徐小姐父母的名字,还贷风险自然就增加了2/3。

而不管是公积金贷款还是商业贷款,以购买的房子作抵押是最常采用的担保方式。从本质上而言,无论是哪种贷款方式,如果从房产证上减名,给银行带来的风险都是一样的,只是公积金贷款可能会为公积金管理中心带来附加风险。

那么,如果是商业贷款,少了公积金管理中心这道坎,银行会同意贷款人的减名请求吗?记者以贷款人的身份咨询中国工商银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行以及交通银行等几大银行,各银行给出的答案不尽相同。

中国工商银行新街口支行以及中国农业银行新街口支行都表示在房产抵押期间不能减名,交通银行给出的政策是只能加名不能减名,且所加名字只能是配偶,而中国建设银行和中国银行则表示加名与减名的待遇一致,前提是房产局同意,并且减去的人名非主贷人,中国银行甚至表示,即使是公积金贷款,也可以自主同意减名。

中国工商银行信贷部的一位工作人员表示,减名是一项比较特殊的业务,具有一定的风险性,各家银行对风险的承受能力以及业务重点不一,其采取的政策也会有所区别,甚至是同一家银行的不同网点也会有所不同。相比而言,由于加名是添加了共同抵押人,大多数银行都会同意。

特别提醒

增减名字可能产生税费

如果是夫妻房产增减名字,交易契税可以申请免征,不需要付出额外的税费。而非夫妻房产则需要事先约定好份额,然后通过转让或赠与的方式来增减名字。

首先,对于转让而言,如果房产不满5年,卖房人需要交纳5.55%的营业税,并按转让收入总额的1%或者差额的20%交纳个人所得税;同时,根据房产面积大小以及是否首套房,买房人需要支付 1%到3%不等的契税。而对于赠与而言,虽然赠送方不需要交纳营业税和个人所得税,但是受赠方需要付房价3%的契税。

专家建议购房人在填写房产证上的共有产权人时一定要仔细斟酌,这样既能够避免日后减名或加名的复杂程序,同时也能节省不必要的税费支出。

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