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房地产老总必知的二十个土地增值税问题

2020-02-19 来源:

房地产老总必知的二十个土地增值税问题

一、房地产项目完工后要进行土地增值税清算

我国土地增值税执行的是预征加清算的制度,即在房地产项目整体竣工销售完毕前,先按销售(含预售)额的一定比例(一般为1%到2%)预征一部分税,待整体项目竣工销售完毕再依照税法规定的计算方法进行全面的清算,多退少补。由于预征率相对比较低,在项目结束后往往都要补税,退税的情况很少。

二、土地增值税清算以项目为单位

土地增值税的计算是以政府部门审批规划的单个项目为单位,如果同一个项目分期进行开发,还要进一步以每一期为清算单位,分别计算其增值额及应交的土地增值税额。

土地增值税与企业所得税不同,企业所得税是以年为单位,对年度内所有项目的所得进行综合征收。而土地增值税计算以项目为单位,一个项目跨几个年度完成,要在项目完成的那个年度进行土地增值税清算。

三、土地增值税率是最高的

在房地产企业涉及的所有税种中,土地增值税的税率是最高的。我国现行企业所得税的税率是25%,而土地增值税的税率按照增值额与扣除项目金额的比率,分别为30%、40%、50%和60%。我国土地增值税适用的是超率累进税率。

土地增值税的税率

四、土地增值税的计税依据是项目的增值额

某项目的应纳土地增值税额=项目增值额*税率。项目增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。

五、土地增值税的清算条件

按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求,土地增值税清算条件分为两种情形,一种情形是企业应该主动申报清算,另一种是由税务机关通知企业进行申报清算。

符合下列情形之一的,纳税人应主动申报进行土地增值税的清算:

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

六、以房抵债、拆迁还建等将房产用于非货币性交易也要视同销售计入清算收入

开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对被拆迁人进行实物安置,虽然未取得货币收入,但是按照税法的规定属于取得了其他形式的经济利益,也应该视同于取得了货币收入缴纳土地增值税。

税法规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:?

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;?

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

七、房地产企业建造普通标准住宅有税收优惠

为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅,国家制定了相应的税收政策给予房地产企业一定的税收优惠。

税法规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。但要注意纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

八、划分普通标准住宅的三个标准

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

九、土地成本和开发建设成本可以加计扣除

上世纪90年代在出台土地增值税政策之初为了促进经济发展,鼓励基础设施建设,国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持,税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和,加计百分之二十的扣除。其意义主要在于抑制房地产的炒卖炒卖,但要鼓励对房地产进行开发建设,此条政策一直延续至今。但是随着我国经济形式以及房地产市场的发展,此条政策是否会调整还不得而知,也许会成为下一个土地增值税政策调整的突破点。

十、房地产开发费用的扣除有比例限制

房地产开发费用包括在房地产项目开发建设过程中发生的与该项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发费用的扣除分两种情况:

1、财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

2、财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

十一、某些情况下并非销售价格越高项目利润也越高

土地增值税采用的是超率累进税率,项目增值额越高税率越高,而且税率级差较大,为10%。当某个房地产项目在增值额在税率级差的临界点时,可能收入稍高一点会造成增值额超过临界点而适用高一级的税率,直接增加10%的增值税额,得不偿失。所以在项目定价时如果能够进行周密的测算,可以避免此类事情的发生,最好把土地增值税的影响也能作为项目定价的参考因素之一。

十二、新房与旧房在计算土地增值税时方法不同

我国税法规定转让新建房与转让旧房计算土地增值税的方法有区别。新建房转让按照新建房的土地成本、开发建设成本、费用、税金以开发建设单位账面成本为基础逐项扣除。而转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

在转让旧房时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

十三、土地增值税也可以定税

房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

由于土地增值税是地方税种,地方政府根据本地情况规定的核定征收率差异很大。目前核定征收率最低的是吉林省,普通标准住宅的是0.5%,非普通标准住宅是1%-3%;核定征收率最高的是大连市,普通标准住宅的是6%;非普通标准住宅是8%-9%。

十四、开发产品转为自用或出租不征土地增值税

我国税法规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当缴纳土地增值税。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

为了减轻土地增值税的压力,一些开发商根据项目情况经过测算已经转变了经营策略,变出售为出租。

十五、公共配套设施有不同的处理方法

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

十六、代收费用如何处理

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

十七、扣除凭证很重要

土地增值税清算文件规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

由于土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目后的差额为计税依据的,扣除项目大小直接影响了应纳土地增值税的多少,所以作为扣除项目依据证明的扣除凭证就显得非常重要。各地方税务机关非常重视扣除凭证的重要性,根据各地情况纷纷细化了对扣除凭证的要求。

十八、四项建安成本项目有定额

为了防止房地产开发公司利用虚列支出、抬高成本来逃避土地增值税,一些地方规定了部分开发成本项目的造价参考标准。如北京、大连等地规定清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额,明显高于当地地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额,又无正当理由的,按照《分类房产单位面积建安造价表》中核定的每平方米建安成本扣除。

十九、转让房地产不办理产权证也要缴纳土地增值税

有些人在转让房地产时签订君子协定,约定房地产实质转让,但不变更产权证或推迟办理,以为这样可以逃避土地增值税,这样理解是错误的。

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》文件规定土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

二十、会计核算对土地增值税具有很大影响

土地增值税清算文件要求在计算土地增值税时对普通标准住宅和非普通标准住宅要分别核算。在分别核算时,对于收入分别核算比较容易实现,但对于成本费用分别核算却比较难于操作

房地产老总必知的二十个土地增值税问题

。一般情况下非普通标准住宅的售价要高于普通标准住宅,但同时非普通标准住宅的成本也会高于普通标准住宅,而且建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。所以能够合理准确的分别核算普通标准住宅和非普通标准住宅的成本将直接决定土地增值税的多少。

后记:

从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种,由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快,一般企业难于掌握,现在很多房地产开发企业已经认识到土地增值税的重要性,纷纷委托专业机构进行策划,北京的致通振业税务顾问公司还专门研制了模拟土地增值税清算服务体系,使房地产企业在税务机关正式土地增值税清算之前自我摸底测试,进行及时的补救和安排。房地产企业管理者更应该运筹帷幄、合理决策,使企业减少不必要的损失,获取最大的税务权益。

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