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美国房产怎么投

2019-07-15 来源:

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  回答这个问题前,首先我们来看一组数据:

  2014年到2016年间,每年中国人在美国平均买了 582套房,其中每套房子的平均价格为$786, 400,所以中国这 年在美国投资了价值790亿美金的房产,按照6.7的汇率换算过来,仅仅三年,中国人投资出去了5 00亿人民币到美国的住宅型房产市场中,加起来已占到了2016年GDP的0.7%。

  国际买家在美国投资房产购入房产数量前5名

  国际买家在美国投资房产购入房产平均价格前5名

  我们从胡润的数据还了解到:

  已在海外置业的这部分高净值人群在海外平均拥有2. 套房产,他们的财富人均1.9亿元,平均年龄42岁。拥有4套及以上房产的人群占比为15.6% ;资产等级越高在海外置业的房产也越多,资产1亿元以上的人群中置业4套及以上房产的人占比达 1.4%。

  买房人群里,目的为投资的占比74.9%,绝大多数人是以为了降低资产风险,配置更加稳定的保值性资产为主要目的。未来56.6%的人会继续持有现在的资产, 0.5%的人表示还会继续买买买,未来三年内主要投资的国家还是美国。

  高净值人群花这么多的钱去美国买房子,这是为何?

  我们再来看一组数据:

  中国M2广义货币的增速,过去多年在15%以上,2009年M2增速高达27.7%,2011年之后才逐渐控制在10%-15%之间。

  挣钱的速度抵不过货币供应量的速度。换句话说,就是你想买任何东西的时候会发现有更多的钱来和你抢着买。

  有人可能会说,官方公布的CPI不是才2%左右么?怎么和M2增速差这么多?

  因为CPI不包含房地产和证券市场,甚至连房租所占权重也很小。而CPI这样固定的指标来量化通胀对于不同的人是没有意义的。因为每个人的消费倾向存在差异,比如白领和农民的消费选择截然不同。换句话说,你所购买的那些东西的涨幅决定了你的通货膨胀率。不同圈层的人消费品类差异很大,所以不同圈层的通货膨胀率很不一样。相信很多人的感受可能是,去超市买个菜感觉没啥大的变化,但是教育、文娱、服务的价格一年一个价。

  然而,房市和股市才是真正的财富蓄水池,是资金竞相追逐的优质资产。

  今天中国的高净值人群已经开始在世界范围内寻求优质资产,寻求财富增长的最佳土壤。所以去美国买上几套房子就不足为怪了。

  再来看看常见的一些理财手段:

  稳健型理财产品(货币基金、银行理财产品等)收益普遍较低,跑不赢中产消费层级的真实通胀

  股票、股权投资、虚拟货币等风险较高,且耗费时间精力,机会成本过高

  国内房产投资进入冰封期:房价政策性趋冷,租金回报较低

  所以对比起来,了解高净值人群的投资动向,才会知道财富增长最高效的通道在哪里。

  海外国家那么多,为什么选择美国房产市场?

  在美国买房投资有什么利好?① 高收益,跑赢真实通胀(年化10%+):

  美国房产预期增值稳定。以西雅图为例,优质房源每年增值6%是比较保守的估计,当然地段好、买入时机好的房子,也会有超预期的涨幅。

  过去 年美国投资热度较高的五城房产增值情况

  美国房产租金回报较高。在美国买房投资的模式,是买下后立刻租出去。西雅图平均租金回报率是年化5.64%。WeHome通过大数据优选的房源,租金回报率轻松达到6%以上。

  过去 年美国投资热度较高的五城租金回报情况

  ② 低风险:

  美国的经济、军事持续领跑全球,全球的顶尖人才都往美国跑,这毋庸置疑大家都有共识。而房产价格变化永远离不开的两个要素就是人和经济。

  在过去的12 年里,美国房价年化增长率为 .07%;有28年是下跌的,95年是上涨的;连续下跌达到5年的仅有两次,其中包括年房地产泡沫破灭引发的金融海啸;连续10年累积涨幅超过100%的有 次。

  优质实物资产,土地永久产权。

  ③ 合适的进场时机:

  美国房产均价于2011年达到最低点,此后从深V一路反弹,进入一个健康上升期。今天美国的抵押贷款政策非常保守,吸取了十年前金融危机的惨痛教训 市场趋于理性,房价增速健康。支撑这轮房价上涨的基础不再是虚无缥缈的金融工具,而是购房者手中的真金白银。

  在售房源数量不足,且呈持续下降趋势,供小于求推动房价上涨。

  租赁市场日益火爆,现金流无敌。美国房产的租金回报率本来就很高,这得益于旺盛的租赁需求。过去12年里,租房人口比例持续上升,从2004年的 0%一直上升到2016年的 6.6%。而可售房源的稀缺,使刚需压力向租房市场流动,导致租金不断增长。

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