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2020-03-27 来源:

张国正:目前房地产市场还不到进行宏调的时候

1993年,张国正从已经工作了8年的英国离开,回到了香港。四年之后,他又从香港走到了上海,这以后,张国正的事业再也没有离开过上海,离开过内地。   现在,张国正已经在内地的房地产行业整整浸淫了16年,当年选择定居上海,张国正表示这是因为看好内地的房地产市场,而现在,张国正表示依然长期看好。   日前,戴德梁行大陆执行总裁张国正接受观点地产新媒体"09博鳌房地产论坛"系列访问,对目前房地产宏观形势、市场走向、商业地产、戴德梁行的内地业务、发展策略等各方面都有精辟的解答。   以下为采访节录:   观点地产新媒体:对于从去年到今年中国房地产行业这么大的变化起伏,您是怎么看待?这一年当中您印象较深刻的事情是什么?   张国正:如果说房地产市场的话,整体来讲,08年上半年还是不错的。虽然只是个别的市场。上海市场因为宏观调控,他一直比较慢。08年的上半年也不是很活跃,总的来讲还是可以的。大概第三个季度以后,开始调整了。这不仅是房地产住宅市场的调整,还是全方位的一个的调整。这个调整在4月份,09年4月中旬开始有比较明显的回暖迹象。   到现在为止,无论从成交量还是价格都有一个迅速的往上的发展。很多业界的人都比较惊讶。我记得大概在08年第四个季度的时候,我们一般都判断要等到09年的年末或者是2010年的靠前季度才会有机会出现明显的回暖。大家认为金融风暴是一个全球性的,中国房地产不可能这么快的回升。   所以,从去年9月份到今年4月份这样半年多一点的时间里就出现非常大往上的发展,这是非常出乎意料的。V形反弹是我们当时没有预料到的,这就是所谓的巨大的转折。   印象较深刻的,应该讲就是所谓V形的反弹是没人预料到的。6月份在香港、上海市场上同时推出了一些豪宅,都在很短的时间里面就消化掉了。这是比较震撼的。   观点地产新媒体:您曾经认为楼市应该是在今年第三、四季度见底。您现在还是坚持这样的看法吗?   张国正:因为在金融海啸当时这么深的低潮状态下,我们当时预计房地产要比较长时间的恢复。必须要提一点的是,我们的这个观点是在政府推出四万亿救市政策之前做的一个判断。或者应该这样讲,政府4万亿的政策救市措施发挥了一个比较令人意外的效果。   观点地产新媒体:您也提过,国内房地产将在2010年靠前季度真正复苏,您现在还保持这样的判断吗?   张国正:我们需要在较长的时间里才能做一个比较好的判断。比如说你看一个国家的势头衰退,或者是从衰退当中复苏,那也要看两个季度的GDP才能做一个判断。现在应该来讲,根据09年的靠前个季度和第二个季度,直至6月底的数字,我认为头半年整个楼市成交量在全国范围内都是上升的。如果下一个判断,他应该就是复苏。问题是你后面也提到了,他的上升是能维持的吗?是否一直是上升还是停下来横着走呢?这就必须要看长一点时间,比如说看五年、十年这样的一个发展,我们往往会看见一些高峰点会有回落,低的地方会有回升。但是必须要有一个比较长的时间,比如说一到两年,才能够看出所谓的趋势发展是怎么样的。   观点地产新媒体:您对下半年房地产的走势目前是否并不是充满乐观,而是觉得还是会出现一些反弹或者波折?   张国正:我觉得应该这样讲,我们需要去明确市场走势这样的因素,比如说国民的收入,比如说出口,比如说消费指数等等。这些都应该是决定市场能否很清楚的往上发展的基本的因素。这些因素现在是存在的。我们现在是这样一个很典型的市场,基本面并不稳定,这样一个状态。所以我觉得我们还是需要呼吁市场要保持冷静。因为基本面不明确。   观点地产新媒体:有消息说因为担心通胀的问题,可能政府就会收紧流动性。我不知道您判断这样一个做法的可能性大吗?如果政府真的会收紧流动性的话,对目前的房地产市场会不会造成一个新的冲击?   张国正:现在是不明确的,因为政府有一个比较清楚的说法是,他没有明说要打压房价,让资本市场比较充裕的这样发展。他是比较明确的。但是同时,目前在上海也出现一个限外的政策,和并没有放松过买第二套房的政策。在深圳、北京都有一定的放松,但是在上海没有放松。我在一周前,看到香港的报道说,人民银行6月的放贷是7.1万亿。整个09年的预算都放完了,现在有这样的说法是可能会提高准备金。但后面并没有很实际的跟进。我觉得政府是应该在很明确的观察市场的走势。   大家都记得大概3、4年前,宏观调控出台的时候,政府抱着的一个宗旨就是,他不愿意看到房价涨的太快。今天来讲,其实还不算太快,开发商目前还是尽快把手头上存货走量为主的策略,价格是有上升,但是现在并不是一种疯狂的上升。所以今天我觉得还不是很明确。我估计政府现在还没有到去调控的这个程度。当然如果房价大幅度上去了,我相信中国政府肯定会跑出来调控的,我觉得是有可能。

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