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自春节以来开始降温的海南楼市技术

2020-03-27 来源:

自从上市年限由5年改为 年之后,申城动迁房一跃成为二手市场中的热点。记者昨天在采访调查中了解到,部分动迁房交易从幕后转向前台,并带动起更多房源的参与。其明显的价格优势,也让附近的次新二手商品房受到了明显价格压力,二者之间的价格正快速拉近。

房东手上物业较多想要整合

由于动迁房的逐渐上市,所涉及的二手房市场开始活跃起来。

在浦东三林,上海中原三林分行经理许军向记者介绍,三林板块动迁房的挂牌量从10月底开始小幅上升,目前比细则前上升10%-20%。因为10月初政策刚出,客户还不敢百分百确认是否可以交易,所以多在观望,不敢轻举妄动,到了10月底,细则已经明朗,动迁房房东也开始有所行动,逐渐把房源放了出来。

而在动迁房同样相对集中的浦东周浦地区,房产中介人士介绍,周浦区域内有70%左右的动迁房已满 年,动迁房挂牌量比细则前上升10%左右,而市场上也有10%-20%的客户瞄准了这批动迁房。目前动迁房比周边的一般次新楼盘便宜,周边通常价格约1 000元/平方米-15000元/平方米,动迁房一般价格在11000元/平方米-12000元/平方米。动迁房的购房主力主要是首次购房的小青年,因为动迁房价格相对便宜,且品质和周边楼盘差不多,所以吸引了一批刚性需求客户。

王先生是首次置业,因觉得动迁房性价比较高,所以来到门店就直接点名要动迁房,在业务员的介绍下,他看了“昱龙家园”的一套2房,中午看中了表示回家再考虑下,到下午来这套房已经被其他客户“捷足先登”了。王先生表示还会继续看这里的动迁房源,主要原因还是因为动迁房总价较低。

上海中原顾村分行经理袁小凤告诉记者,动迁房5年改 年政策一出,该区域动迁房房东挂牌逐渐积极起来,目前动迁房挂牌占到二手房总挂牌量的 0%左右,且以70平方米左右的房源为主。然而挂牌价却比肩周边商品房,据悉目前该区域动迁房挂牌价在12500元/平方米-1 000元/平方米,比周边商品房低7%左右。目前抛售这些动迁房的房东,一部分是考虑将房子卖掉,在原来居住的市区周边购置一套小户型;一部分则是因为手上的物业较多,想要整合处理掉一些。

“5改 ”难以影响整体市场

从全市范围来说,“5改 ”之后,新增具有上市交易资格的配套房主要集中在2006年、2007年批次。

据上海中原研究咨询部粗略估算,处在此时间段内的配套房供应总量约为12万-15万套。假设有10%的房源被挂牌出售 (据抽查事实上多数社区都还没有达到这样的比重),全市新增二手房挂牌量为1.2万-1.5万套,不足目前网上房地产数据显示的15万套的挂牌总量的10%。

业内人士分析,执行细则明朗后,在市场消化的过程中,配套房实际挂牌供应会有一定增长。但鉴于4月份调控以来全市挂牌量从8、9万套到15万套的快速增长仍未给市场带来太大供应压力的现状,预计动迁房“5改 ”的上市年限调整很难给整体市场带来显著影响。

二手房资深交易人士则认为,由于设定为定向安置,此类动迁房源入住率较高,因此挂牌供应极为有限。积极挂牌的客群主要为回归型和转投型:由于居住基地距离中心城区较远,出于心理的归属感以及现实生活所需,部分家庭具有强烈的向中心区置换的愿望;另外则是借房价高位之际,售出房屋改善生活或作它投。在售出配套商品房的姿态上,业主心态落差明显,其中发展相对成熟的配套房区域业主更多表露出惜售心态。

房东心态能够接受客户议价

记者在采访中了解到,最受市场关注的动迁房市场是宝山的顾村板块。作为上海的动迁房基地,该板块集中了上海全市近1/ 的 年~5年动迁房房源。经过近一段时间的政策学习,目前动迁房上市交易流程已经没有问题,动迁房交易也开始越发活跃起来。菊泉新城、丰水宝邸、采菊苑,这些均价在 11000元/平方米~1 000元/平方米的动迁房凭借小面积、低单价和低总价吸引着购房者的关注,成交非常活跃。

相比起动迁房成交的活跃,承接10月份二手房市场下滑的走势,11月上半月,全市二手房市场继续下行,整体成交量环比10月下半月又萎缩2成,其中静安、黄浦、徐汇等中心区域二手房市场成交越发低迷,11月份只有零星成交,环比上月跌幅超过50%。

除了成交量下跌外,挂牌和成交价格也出现了全面下滑。其中闵行区域挂牌均价下跌靠前,特别是距离大虹桥概念较近的七宝板块,挂牌均价下跌2%~5%,汉宇地产一套莲蒲府邸197平方米4房10月份挂牌价格为420万,现在房东已经调整至400万依然无人问津。欣源公寓的几套房源挂牌单价也从9月份的167 1元/平方米下滑到了164 1元/平方米,环比跌幅达到了2%。

这一现象也传导至周边楼盘成交价格上,同样位于闵行区的古美板块,该板块内的代表性楼盘之一——西班牙名园近期成交一套101平方米两房,成交总价为26 万元,比房东最后的挂牌价还低了7万元,而这一议价是在客户支付房东定金的过程中谈妥的,可见现在房东的心态已经能够接受客户议价。

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