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廣州限地價新規恐難抑房價

2019-12-08 来源:

  既能满足公众抑制地价过快上涨的愿景,又能有效缓解保障房建设的压力,广州市推出了“限地价、竞配建”的新举措 11月16日,广州发布了《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》),指出广州将以 种方式出让商品住宅用地,均要配建保障房其中,限地价、竞配建保障性住房或拆迁安置房的这两种方式,土地最高限价按照土地出让起始价格的145%设定同時,用地也將探索采取“限地價、競配建社會公共停車位個數”的方式出讓 这一新举措可大大降低“地王”出现的可能性,但能否平抑地价却是业界关心的一个问题一位广州业内人士向表示,虽然对住宅用地出让设定了45%的最高溢价率,但土地最终成交价并不低,因为实际情况是“出让起始价提高了”,且由于配建了大量保障房,导致摊到商品房上的地价往往不降反升,由此便难于实现抑制房价上涨的终极目的 虽然抑制地价进而抑制房价的效果尚难料定,但新举措可助力保障房建设确可一眼便知 据了解,由于作为政府主要财政来源的土地出让金严重缩水,广州市保障房建设资金目前严重不足,而保障房建设进展也相对缓慢,“所以要调动全社会资源建设保障房,以前虽然也有土地出让要求配建保障房,但现在是以文件形式固定下来了”合富辉煌首席分析师黎文江认为,《意见》的出台将在一定程度上缓解政府建设保障房的压力 地价涨幅不能超145%

  根据《意见》,广州的商品住宅用地统一以公开方式出让,而且不设定准入条件出让方式有 种:“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等其中,“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定 一般商业服务业用地也不设定准入条件,探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个数”方式出让但城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型项目用地则可设定准入及限制条件,如产业类型、注册登记、税收要求等 在土地的出让起始价方面,商品住宅用地、商业用地、工业用地均是以市场评估价格为基础,且不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和 “按照国土资源部的要求,土地招拍挂溢价超过50%需要上报,广州145%的标准就是根据国土资源部的精神而制定的,希望能合理控制地价上涨幅度,促进土地市场平稳健康发展”11月19日,广州市国土资源和房屋局有关负责人对本报透露,商业用地的限价目前还没有具化标准,配建公共停车位是适应当前和未来城市发展的前瞻性安排,有助于完善城市功能“文件的目的是落实国家政策,希望能达到好的效果,促进土地市场平稳健康发展” 源于保障房建设压力 据了解,广州去年已在部分地块中探索“限地价、竞配建保障性住房”的出让方式,但数量并不多,而此次是所有出让的住宅用地均要配建保障房在黎文江看来,这从侧面反映了广州保障房建设面临巨大压力 根据广东省下达的目标任务,今年广州市计划新筹集保障房4万套和新增货币补贴5000户,广州市住房保障办公室相关负责人曾坦言建设任务“非常艰巨”而截至8月 1日,广州市今年保障房任务开工20046套,仅达到目标的一半而资金短缺是其一个重要的制约因素广州市保障房建设资金的一个主要来源是提取10%的土地出让金,但近两年广州的土地出让金大幅减收广州市财政局的显示,今年1~8月,广州市本级土地出让金收入107.4亿元,仅完成年度预算的 4.2%迫于资金需求,今年年初,广州市住房保障办已从国家开发110亿元用于建设公共租赁房和廉租住房 上述有关人表示,此前广州已采取不同方式落实限价、配建措施,但这次的配建方式有所调整,以往只配建保障房,现在则增加了拆迁安置房,配建方式更为系统和完善 黎文江认为,广州市政府希望能动员全社会力量完成保障房建设任务,而配建是一个可行性较高、能在短期内收效的措施 或催生“隐形地王” 从表面上看,广州市限地价的新举措是为了防止地价过快上涨,以避免“地王”这个敏感词再次出现,但在部分业界人士看来,真实情况并非如此,举措的实际效果未必能尽如人意 “近两年广州出让的土地很少有超过50%的溢价率,但这主要是因为拍卖起始价提高了,溢价率低,最终的成交地价并不低”广州一位业内人士告诉,以前广州是采用基准地价作为土地起始价的参考标准,但近些年是以市场价为依据,两者存在不小差距例如,去年广州南站出让的ba地块,出让底价便高达7000元/平方米今年8月份成交的番禺大石地块出让起始价更高达9 20元/平方米,比番禺区此前的地王还高出2000多元/平方米 10月29日广州推出了11宗土地,5宗商品住宅用地都将采取“限地价、竞配建”的方式出让,其中便不乏高起始价的地块如荔湾区珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114地块,建筑面积7 854平方米,挂牌起始价就达7.2亿元,折合楼面地价9800元/平方米 该业内人士表示,限地价的初衷可能只是为了不触及溢价率50%的红线,但在提高出让起始价的前提下,对平抑地价的作用很有限

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